ARiadni Real Estate Блог

Что будет судить о будущем рынка недвижимости - факторы 17 + 1

11 September, 2020

Греческий рынок недвижимости вошел в неизведанные воды с начала эпидемического кризиса, когда цены на аренду во многих районах снизились, в то время как профессиональные магазины, в основном представляющие интерес для здоровья, находятся под давлением.

Вопрос в том, как будет развиваться рынок недвижимости к концу года, когда руководители рынка говорят, что наиболее важными ключевыми факторами его развития являются финансовые показатели, доступность и легкость заимствования. Кроме того, каталитическую роль будут играть меры по развитию, которые будут направлены на расширение экономических прав и возможностей граждан, налоговый режим, меры по поддержке существующих инвесторов и привлечению новых, чувство безопасности работников в отношении их работы и их доходов, а также в целом внешняя стабильность нашей страны.

По словам Фемистоклиса Бакаса, президента Всегреческой сети агентов по недвижимости E-Real Estates, любая мера снижения налога на недвижимость, такая как ENFIA, и / или большая компенсация владельцев собственности, чем 30%, применяемые в настоящее время к их потерянному доходу через скидку а также меры по поддержке туристического сектора, которые премьер-министр может объявить на TIF, являются мерами по поддержке рынка недвижимости и экономики в целом.

«В то же время мы полагаем, что будут объявлены меры - инвестиционные стимулы в области энергетики и зеленой экономики, которые в значительной степени связаны с рынком недвижимости», - подчеркивает г-н Бакас и добавляет, что рынок недвижимости требует особого внимания на данном этапе. чтобы не привести к новому глубокому и небывалому кризису. Для восстановления экономики Греции все ее граждане должны быть активными на следующий день ».

Согласно исследованию Danos Group Property Market Overviews, нехватка современных бизнес-площадей и интерес инвесторов к офисным помещениям, похоже, укрепляют сектор в борьбе с проблемами, с которыми рынок, как ожидается, столкнется в результате пандемии. Существует зафиксированный спрос на офисные помещения и ожидается закрытие некоторых важных сделок в этом секторе.

Подчеркивается, что последствия приближающегося экономического кризиса в результате пандемии еще не были оценены количественно на рынке недвижимости, но пока кажется, что есть желающие инвесторы, и что краткосрочные потрясения не повлияют на критерии долгосрочного инвестирования. Как он подчеркивает, хотя 2020 год пока непростой, спрос на качественные офисные помещения по-прежнему существует.

Розничные магазины, согласно исследованию Danos Group, в первой половине 2020 года оказались под давлением, поскольку меры по смягчению пандемии сильно повлияли на работу розничной торговли, рынка, который находится в процессе стабилизации и адаптации.

17 + 1 факторов, которые будут судить о будущем рынка недвижимости

1. Глобальные последствия пандемии коронавируса

Пандемия коронавируса не обошлась и / или будет стоить не только нашей стране, но и всему мировому сообществу. Наша страна получила инвестиции от иностранцев - институциональных или нет, которые сегодня сами пострадали от пандемии в своей стране. Кризис с коронавирусом обойдется банкам во всем мире в 2,1 трлн. долларов к концу следующего года из-за убытков, которые они понесут по кредитам, оценило рейтинговое агентство S&P Global. Согласно отчету МВФ, мировая экономика вернется к докандемическому уровню через два года.

2. Туризм - ключевой фактор развития рынка недвижимости

Туризм - помощник на рынке недвижимости. Наибольший процент недвижимости, приобретенной в нашей стране, приходится на объекты, ориентированные инвесторами в туристическую отрасль (отели, краткосрочная аренда и т. Д.). Влияние на экономику беспрецедентного кризиса в туризме очень велико, по последним оценкам участников рынка, выручка за весь 2020 год не превысит 3,5 миллиарда евро, что составляет снижение до 80%. по сравнению с 2019 годом. В то же время, по данным Конференции ООН по торговле и развитию (ЮНКТАД), ущерб оценивается в 1,2 трлн. долларов только на этот год в сфере туризма. Эти потери составляют 1,5% мирового ВВП и по существу отражают умеренную оценку последствий пандемии. Они могут раздуваться до 3,3 трлн. Если удар по международным туристическим поездкам сохранится до марта 2021 года, ЮНКТАД предупреждает, что расходы будут выше для развивающихся стран и островных стран.

3. Внутренний спрос на недвижимость

К сожалению, в стране внутренний спрос на недвижимость для удовлетворения потребностей в жилье находится на очень низком уровне по сравнению с годами, предшествовавшими меморандуму.

4. Банковская система

Банковская система имеет самый высокий уровень плохих кредитов в Еврозоне, несмотря на недавние улучшения.

5. Ипотечное кредитование

Сдерживающим фактором является высокое собственное участие заемщика. Большинство заинтересованных сторон, соблюдая стандарты кредитования, не смогли в разгар 10-летнего финансового кризиса сохранить такое же участие, которое во многих случаях достигает 30-40% от стоимости собственности. По оценкам, общий объем выплат по новым ипотечным кредитам достиг 400 миллионов евро за первые 10 месяцев 2019 года (250 миллионов евро в 2018 году). Эти цифры далеки от «золотой» эпохи ипотечного кредитования, пик которой пришелся на 2007 год, когда общий объем выплат превышал 16 миллиардов евро в год. Средний размер ипотечной ссуды для новых выплат составлял от 60 000 до 65 000 евро, тогда как в годы до заключения меморандума средний размер ипотечной ссуды составлял 110 000–120 000 евро. 75% новых ипотечных кредитов предназначены для частного использования, а 25% новых выплат были произведены заемщиками, которые взяли кредит впервые с целью использования собственности в качестве своего первого дома. Такое же участие было 50% -55%.

6. Средства уходят

Конкретным примером является фонд с фондами из Израиля, который уже вложил многие миллионы евро в центр Афин, и его план на 2020 год заключался в инвестировании дополнительных 100 миллионов евро в офисы, жилые помещения, торговые центры и студенческие квартиры посередине. Пандемия коронавируса решила прекратить любые инвестиции в Грецию. Он уже перевел все свободные средства, предназначенные для греческого рынка недвижимости, в Испанию и Нью-Йорк, который уже был активен до поселения в нашей стране, в то время как они планируют разместить в Италии как новый рынок для инвестиций в недвижимость. Стоит отметить, что в первые месяцы 2020 года он сделал предложения о покупке больших независимых зданий в центре Афин общей стоимостью более 50 миллионов евро.

7. Инвесторы требуют доходности в размере 8%

Многие инвесторы, которые инвестировали в недвижимость с желаемой доходностью 5-6%, а в случае очень хорошей недвижимости даже 4,8%, сегодня ищут инвестиции с доходностью 8%. Эта разница влияет на продажную цену недвижимости от -20% до -30%.

8. Возврат инвестиционного интереса с лимитом 1000 € / кв.м.

 Сегодня большая часть инвесторов ищет недвижимость, нуждающуюся в ремонте, в основном независимую, по ценам, напоминающим сезон 2016-2017 годов.

9. Отсутствие налоговых льгот и льгот для совместного инвестирования

В настоящее время, когда наша страна имеет преимущество низкого уровня смертности по сравнению с другими странами ЕС, нам должны помочь финансовые результаты 2019 года, инвестиционные возможности и чувство страховки для общественного здравоохранения. ввести прямые налоговые льготы для инвесторов, поддержать сильными стимулами программы соинвестирования с иностранными инвесторами - чтобы существующие инвесторы остались в нашей стране и не обращались на другие рынки, которые планируют предлагать вышеуказанные льготы, отражая кризис и в основном для привлечения новых инвесторов, которые восполнят часть финансового дефицита, который возникнет из-за коронавируса, за счет сокращения потребности в банковском кредитовании.

10. Фонды - портфели недвижимости

22 300 объектов недвижимости включены в красные кредитные портфели, проданные или которые будут проданы банками в ближайшие месяцы инвестиционным фондам, которые, как ожидается, будут размещены на рынке либо посредством прямых продаж, либо через аукционы, со всеми вытекающими отсюда последствиями для изменения цен.

11. Аукционы

Что касается цен на недвижимость, то на них, безусловно, повлияет начало аукционов по более низким ценам, в то время как во многих областях, даже в эпоху до короны, это будет действовать как оплот против роста и / или сохранения цен.

12. Инвестиционные возможности - быстрая окупаемость

Доходность даже 30-40% за 3-4 года для тех, кто инвестировал в рынок недвижимости в центре Афин в конце 2015 года. Таким образом, вопрос в том, готов ли рынок недвижимости снова предлагать эту прибыль, чтобы сразу приблизиться к интенсивному инвестиционному интересу. .

13. Продажные цены

Для того, чтобы отпускные цены, в основном на бывшую в употреблении недвижимость 30-40-летнего возраста, продолжали расти или сохранялись без регистрации снижения, должны быть приняты меры по развитию, которые повысят доходы среднего класса, который традиционно является основным покупателем. жилье с целью жилья.

14. Стоимость аренды

Цены на аренду будут особенно высоки для коммерческой недвижимости и особенно для магазинов товаров для здоровья, в то время как арендные цены на жилье будут скорректированы в ближайшем будущем, особенно после середины октября, особенно в районах, где запрашиваемая арендная плата достигла самого высокого уровня цен ранее. в то время как в начале нового года произойдет значительное снижение, если экономические данные не будут положительными. Мера поддержки в виде 40% скидки на аренду коммерческой недвижимости и для затронутых предприятий уже создала новые данные на рынке недвижимости - она ​​во многом предопределила будущее арендных цен.

15. Арендные потери растут

Рынок недвижимости уже столкнулся с ростом невыплаты арендной платы, особенно в сфере коммерческой недвижимости, где арендная плата во многих случаях составляет несколько тысяч евро, в то время как это явление начало развиваться в магазинах у дома с более низкой арендной платой и имеет тенденцию к расширению с быстрые ставки и арендная плата за жилье, при котором скорость увеличения невыплаченной арендной платы увеличивается день ото дня.

16. Золотая виза

С 2013 года, когда была запущена программа «Золотая виза», Греция предоставила инвесторам в недвижимость 6 692 вида на жительство. По данным E-Real Estates Real Estate Network, с начала программы до декабря 2019 года инвестировал 4371 китаец, конкретные цифры продаж и, фактически, в конкретных областях нашей страны, не могут поддерживать - поддерживать отечественный рынок недвижимости. Особенно в то время, когда 120 семей китайских покупателей, которые уже приобрели недвижимость на сумму 250 000 евро и более, не могут поехать в Грецию для рассмотрения своих ожидающих документов, но также не могут записать своих детей в греческие школы.

17. Безработица - доход

В своем анализе BSE прогнозирует рост безработицы почти на 20%. Оценки комиссии аналогичны. Не будем забывать, что общее количество уволенных только в марте приблизилось к 40 тысячам. По словам компетентных чиновников финансового отдела, в своих недавних заявлениях они заявили, что средний располагаемый доход граждан сократится. Президент EVEA (Афинской торгово-промышленной палаты) г-н Константинос Михалос в телеинтервью несколько дней назад сказал, что, согласно исследованию палаты, к концу года ожидается закрытие 22 000 магазинов, представляющих интерес для здоровья. Мы понимаем масштабы проблемы: рост безработицы, снижение покупательной способности, рост числа пунктов проката и снижение стоимости.

18. Рынок недвижимости следует за экономикой

Курс экономики, как греческой, так и мировой, будет тем, что будет определять курс рынка недвижимости. В своем анализе Morgan Stanley оценивает, что оборот греческой экономики снизится в этом году с 6,6% до 21,3% при неблагоприятном сценарии из-за коронавируса, и, как более вероятный вариант, однако считает, что рецессия в этом году составит -13,3% и Восстановление ВВП в 2021 году составит от 1,1% до 4,3%. Если сравнивать данные, то ВВП нашей страны за девять лет (2008-2016 гг.) Снизился на 26%. , на следующий день мы осознаем удар по экономике.

Элени Стергиу

Источник: www.in.gr