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Was wird die Zukunft des Immobilienmarktes beurteilen - Die 17 + 1-Faktoren

11 September, 2020

Der griechische Immobilienmarkt ist seit Beginn der Epidemiekrise in unbekannte Gewässer eingetreten, wobei die Mietpreise in vielen Bereichen gesenkt wurden, während professionelle Geschäfte, hauptsächlich von gesundheitlichem Interesse, unter Druck stehen.

Die Frage ist, wie sich der Immobilienmarkt bis Ende des Jahres entwickeln wird. Marktmanager sagen, dass die wichtigsten Schlüsselfaktoren für seine Entwicklung Finanzindikatoren, Verfügbarkeit und einfache Kreditaufnahme sind. Eine katalytische Rolle werden auch Entwicklungsmaßnahmen spielen, die auf die wirtschaftliche Stärkung der Bürger, das Steuersystem, Maßnahmen zur Unterstützung bestehender Investoren und die Gewinnung junger Menschen, das Sicherheitsgefühl der Arbeitnehmer für ihre Arbeit und ihr Einkommen sowie allgemein abzielen äußere Stabilität unseres Landes.

Laut Themistoklis Bakas, Präsident des Panhellenischen Netzwerks der Immobilienmakler E-Real Estates, ist jede Maßnahme zur Senkung der Immobiliensteuer wie ENFIA und / oder eine höhere Entschädigung der Immobilieneigentümer als die derzeit geltenden 30% für ihre Einkommensverluste durch den Rabatt Neben Maßnahmen zur Unterstützung des Tourismussektors, die der Ministerpräsident beim TIF ankündigen kann, handelt es sich um Maßnahmen zur Unterstützung des Immobilienmarktes und der Wirtschaft im Allgemeinen.

"Gleichzeitig glauben wir, dass Maßnahmen - Investitionsanreize im Bereich Energie und grüne Wirtschaft, die weitgehend mit dem Immobilienmarkt zusammenhängen - angekündigt werden", betont Bakas und fügt hinzu, dass der Immobilienmarkt in dieser Phase besondere Aufmerksamkeit erfordert um nicht zu einer neuen tiefen und beispiellosen Krise zu führen. Damit sich die griechische Wirtschaft erholen kann, müssen alle ihre Bürger am nächsten Tag aktiv sein. "

Laut einer Studie von Danos Group Property Market Overviews scheinen der Mangel an modernen Geschäftsräumen und der Appetit der Investoren auf Büroflächen den Sektor gegen die Herausforderungen zu stärken, denen sich der Markt aufgrund der Pandemie voraussichtlich stellen wird. Es gibt eine verzeichnete Nachfrage nach Büroflächen und einige wichtige Geschäfte in der Branche, die voraussichtlich abgeschlossen werden.

Es wird betont, dass die Auswirkungen der bevorstehenden Wirtschaftskrise infolge der Pandemie auf dem Immobilienmarkt noch nicht quantifiziert wurden. Bisher scheint es jedoch willige Investoren zu geben, und die kurzfristigen Turbulenzen werden die langfristigen Investitionskriterien nicht beeinflussen. Obwohl 2020 bislang ein schwieriges Jahr ist, besteht nach wie vor ein Bedarf an hochwertigen Büroflächen.

Laut einer Studie der Danos Group gerieten Einzelhandelsgeschäfte im ersten Halbjahr 2020 unter Druck, da Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie den Betrieb des Einzelhandels, eines Marktes, der sich im Stabilisierungs- und Anpassungsprozess befindet, stark beeinträchtigten.

Die 17 + 1 Faktoren, die die Zukunft des Immobilienmarktes bestimmen

1. Globalisieren Sie die Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie

Die Coronavirus-Pandemie hat nicht nur unser Land, sondern die gesamte Weltgemeinschaft gekostet und / oder wird dies auch kosten. Unser Land hat Investitionen von Ausländern erhalten - ob institutionell oder nicht, die heute selbst finanziell von der Pandemie in ihrem Land betroffen sind. Die Coronavirus-Krise wird Banken weltweit insgesamt 2,1 Billionen kosten. Die Ratingagentur S & P Global schätzte die Ratingagentur S & P Global bis Ende nächsten Jahres aufgrund der Verluste aus Krediten. Dem IWF-Bericht zufolge wird die Weltwirtschaft in zwei Jahren wieder auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehren.

2. Der Tourismus trägt maßgeblich zur Entwicklung des Immobilienmarktes bei

Der Tourismus ist ein Helfer des Immobilienmarktes. Der größte Prozentsatz der in unserem Land gekauften Immobilien waren Immobilien, die von Investoren für die Tourismusbranche bestimmt wurden (Hotels, kurzfristige Mietverträge usw.). Die Auswirkungen der beispiellosen Tourismuskrise auf die Wirtschaft sind sehr groß. Nach neuesten Schätzungen der Marktteilnehmer werden die Einnahmen für das gesamte Jahr 2020 voraussichtlich 3,5 Milliarden Euro nicht überschreiten, was einem Rückgang von bis zu 80% entspricht im Vergleich zu 2019. Gleichzeitig schätzt die Konferenz der Vereinten Nationen für Handel und Entwicklung (UNCTAD) den Schaden auf 1,2 Billionen. Dollar nur für dieses Jahr in der Tourismusbranche. Diese Verluste machen 1,5% des weltweiten BIP aus und spiegeln im Wesentlichen eine moderate Schätzung der Auswirkungen der Pandemie wider. Sie könnten sich auf 3,3 Billionen aufblasen. Wenn der Schlag gegen internationale Urlaubsreisen bis März 2021 anhält, warnt die UNCTAD, dass die Kosten für Entwicklungsländer und Inselstaaten höher sein werden.

3. Inlandsnachfrage nach Immobilien

Leider ist die Inlandsnachfrage nach Immobilien zur Deckung des Wohnungsbedarfs im Land im Vergleich zu den Jahren vor dem Memorandum sehr gering.

4. Bankensystem

Das Bankensystem weist trotz der jüngsten Verbesserungen die höchste Rate an schlechten Krediten in der Eurozone auf.

5. Hypothekarkredite

Hemmender Faktor ist die hohe Eigenbeteiligung des Kreditnehmers. Die meisten interessierten Parteien haben zwar die Kreditvergabestandards erfüllt, es jedoch mitten in einer 10-jährigen Finanzkrise nicht geschafft, die gleiche Beteiligung zu sichern, die in vielen Fällen 30% bis 40% des Wertes der Immobilie erreicht. Die gesamten Neuauszahlungen von Hypothekendarlehen werden in den zehn Monaten des Jahres 2019 auf 400 Millionen Euro geschätzt (250 Millionen Euro im Jahr 2018). Diese Zahlen sind weit entfernt von der "goldenen" Ära der Hypothekarkredite, die 2007 mit Gesamtauszahlungen von mehr als 16 Milliarden Euro pro Jahr ihren Höhepunkt erreichte. Das durchschnittliche Hypothekendarlehen für neue Auszahlungen lag zwischen 60.000 und 65.000 Euro, während das durchschnittliche Hypothekendarlehen in den Jahren vor dem Memorandum 110.000 bis 120.000 Euro betrug. 75% der neuen Hypotheken sind für den privaten Gebrauch bestimmt, und 25% der neuen Auszahlungen wurden von Kreditnehmern vorgenommen, die zum ersten Mal Kredite aufgenommen haben, um die Immobilie als erste Wohnung zu nutzen. Die gleiche Beteiligung betrug 50% -55%.

6. Die Fonds verlassen das Unternehmen

Ein konkretes Beispiel ist ein Fonds mit Mitteln aus Israel, der bereits viele Millionen Euro in das Zentrum von Athen investiert hat. Für 2020 war geplant, in der Mitte weitere 100 Millionen Euro in Büros, Unterkünfte, Einkaufszentren und Studentenwohnungen zu investieren Die Coronavirus-Pandemie beschloss, jegliche Investition in Griechenland einzustellen. Es hat bereits alle verfügbaren Mittel für den griechischen Immobilienmarkt nach Spanien und New York transferiert, die bereits vor der Ansiedlung in unserem Land aktiv waren, während sie planen, als neuer Markt für Immobilieninvestitionen in Italien platziert zu werden. Erwähnenswert ist, dass in den ersten Monaten des Jahres 2020 Angebote für den Kauf großer unabhängiger Gebäude im Zentrum von Athen mit einem Gesamtwert von über 50 Mio. EUR gemacht wurden.

7. Anleger fordern eine Rendite von 8%

Viele Anleger, die bereits in Immobilien mit einer gewünschten Rendite von 5% bis 6% und bei sehr guten Immobilien sogar mit 4,8% investiert haben, suchen heute nach Anlagen mit einer Rendite von 8%. Dieser Unterschied wirkt sich auf den Verkaufspreis von Immobilien zwischen -20% und -30% aus.

8. Kapitalrendite mit einem Limit von 1.000 € / m²

 Ein großer Teil der Investoren sucht heute nach Immobilien, die renoviert werden müssen, hauptsächlich unabhängig, zu Preisen, die uns an die Saison 2016-2017 erinnern.

9. Fehlende Steueranreize und Anreize für Co-Investitionen

In einer Zeit, in der unser Land im Vergleich zu anderen EU-Ländern den Vorteil geringer Todesfälle hat, sollten uns die Finanzergebnisse von 2019, die Investitionsmöglichkeit und das Gefühl einer Versicherung für die öffentliche Gesundheit helfen. Einführung direkter steuerlicher Anreize für Investoren, Unterstützung von Co-Investment-Programmen mit ausländischen Investoren mit starken Anreizen - damit bestehende Investoren in unserem Land bleiben und sich nicht an andere Märkte wenden, die die oben genannten Anreize bieten wollen, indem sie über die Krise nachdenken; hauptsächlich, um neue Investoren anzuziehen, die einen Teil der finanziellen Lücke, die durch das Coronavirus entsteht, schließen, indem sie den Bedarf an Bankkrediten verringern.

10. Fonds - Immobilienportfolios

22.300 Immobilien sind in den roten Kreditportfolios enthalten, die von den Banken in den kommenden Monaten an Investmentfonds verkauft werden oder verkauft werden sollen. Diese werden voraussichtlich entweder durch Direktverkäufe oder Auktionen mit allem, was für den Kursverlauf erforderlich ist, auf den Markt gebracht.

11. Auktionen

Die Immobilienpreise werden sicherlich vom Beginn von Auktionen zu niedrigeren Werten betroffen sein, während sie in vielen Bereichen, selbst in der Zeit vor Corona, als Bollwerk gegen den Anstieg und / oder die Aufrechterhaltung von Preisen wirken würden.

12. Investitionsmöglichkeiten - Schnelle Rendite

Für diejenigen, die Ende 2015 in den Immobilienmarkt des Zentrums von Athen investiert haben, ergibt sich in 3-4 Jahren sogar eine Rendite von 30% -40%. Die Frage ist also, ob der Immobilienmarkt bereit ist, diese Renditen erneut anzubieten, um sich dem intensiven Investitionsinteresse sofort zu nähern .

13. Verkaufspreise

Damit die Verkaufspreise, vor allem bei den gebrauchten Immobilien im Alter von 30 bis 40 Jahren, ihren Aufwärtstrend fortsetzen oder ohne Rückgänge beibehalten werden können, sollten Entwicklungsmaßnahmen getroffen werden, die die Einkommen der Mittelklasse stärken, die traditionell der Hauptabnehmer ist. Wohnen zum Wohnen.

14. Mietpreise

Die Mietpreise werden insbesondere für gewerbliche Immobilien und insbesondere für Reformhäuser unter Druck gesetzt, während die Mietpreise für Wohnimmobilien in naher Zukunft und insbesondere nach Mitte Oktober angepasst werden, insbesondere in Gebieten, in denen die angeforderte Miete zuvor das höchste Preisniveau erreicht hatte. Wenn die Wirtschaftsdaten nicht positiv sind, wird zu Beginn des neuen Jahres ein deutlicher Rückgang eintreten. Die Unterstützungsmaßnahme durch den 40% igen Rabatt auf gewerbliche Immobilienmieten und für betroffene Unternehmen hat bereits neue Daten auf dem Immobilienmarkt geschaffen - sie hat die Zukunft der Mietpreise weitgehend vorgegeben.

15. Mietverluste nehmen zu

Der Immobilienmarkt war bereits mit einem Anstieg der Nichtzahlung von Mieten konfrontiert, insbesondere bei gewerblichen Immobilien, bei denen die Mieten in vielen Fällen mehrere tausend Euro betragen, während sich dieses Phänomen in "Nachbarschafts" -Läden mit niedrigeren Mieten zu entwickeln beginnt und tendenziell mitwächst schnelle Raten und Wohnungsmieten, bei denen die Steigerungsrate der nicht eingezogenen Mieten von Tag zu Tag zunimmt.

16. Goldenes Visum

Seit dem Start des Programms "Goldenes Visum" im Jahr 2013 hat Griechenland Immobilieninvestoren 6.692 Aufenthaltsgenehmigungen erteilt. Nach den Daten des E-Real Estates Real Estate Network haben seit Beginn des Programms bis Dezember 2019 4.371 Chinesen investiert, die spezifische Anzahl von Verkäufen und tatsächlich in bestimmten Gebieten unseres Landes können das Inland nicht aufrechterhalten - unterstützen Immobilienmarkt. Besonders in einer Zeit, in der 120 Familien chinesischer Käufer, die bereits Immobilien im Wert von 250.000 Euro oder mehr gekauft haben, nicht nach Griechenland reisen können, um ihre ausstehenden Dokumente zu bearbeiten, sondern ihre Kinder auch nicht an griechischen Schulen einschreiben können.

17. Arbeitslosigkeit - Einkommen

In seiner Analyse prognostiziert BSE einen Anstieg der Arbeitslosigkeit um fast 20%. Die Schätzungen der Kommission sind ähnlich. Vergessen wir nicht, dass allein im März insgesamt fast 40.000 Menschen entlassen wurden. Laut den zuständigen Beamten des Finanzpersonals haben sie in ihren jüngsten Erklärungen angegeben, dass das durchschnittliche verfügbare Einkommen der Bürger schrumpfen wird. Der Präsident der EVEA (Industrie- und Handelskammer von Athen), Konstantinos Michalos, sagte vor einigen Tagen in einem Fernsehinterview, dass nach einer Studie der Kammer bis Ende des Jahres voraussichtlich 22.000 Geschäfte von gesundheitlichem Interesse geschlossen werden. Wir verstehen das Ausmaß des Problems, die steigende Arbeitslosigkeit, die sinkende Kaufkraft, die steigenden Mietgeschäfte und die sinkenden Werte.

18. Der Immobilienmarkt folgt der Wirtschaft

Der Kurs der griechischen und globalen Wirtschaft wird den Kurs des Immobilienmarktes bestimmen. In seiner Analyse schätzt Morgan Stanley, dass der Umsatz der griechischen Wirtschaft in diesem Jahr im ungünstigen Szenario aufgrund des Coronavirus von 6,6% auf 21,3% sinken wird, und geht als wahrscheinlichere Version davon aus, dass die Rezession in diesem Jahr -13,3% betragen wird und Die BIP-Erholung wird 2021 zwischen 1,1% und 4,3% liegen. Um eine Vergleichsmaßnahme zur Schätzung der Daten zu erhalten, ging das BIP unseres Landes innerhalb der neun Jahre (2008-2016) der Memoranden um 26% zurück , wir erkennen den Schlag der Wirtschaft am nächsten Tag.

Eleni Stergiou

Quelle: www.in.gr