ARiadni Real Estate Blog

Χρονιά των ακινήτων είναι το 2020

Κυριακή 23 Φεβρουαρίου 2020

Μεγάλες προσδοκίες για την αγορά ακινήτων το 2020, η οποία σύμφωνά με τους ‘’αισιόδοξους’’ αναμένεται να κινηθεί με «έκρηξη» αγοραπωλησιών μέσα στο πρώτο εξάμηνο, μετά από την εφαρμογή φοροελαφρύνσεων όπως η μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8 % μεσοσταθμικά, η αναστολή του ΦΠΑ στις νεόδμητες κατοικίες αλλά και η έκπτωση φόρου για ανακαινίσεις. Από την άλλη υπάρχουν και οι απαισιόδοξοι οι οποίοι τονίζουν ότι η ανάκαμψη δεν είναι ενιαία και η αγορά εξακολουθεί να κινείται σε τρεις διαφορετικές ταχύτητες. 

• Κινητικότητα στα ακίνητα τουριστικού ή φοιτητικού ενδιαφέροντος όπου σημειώνονται αυξήσεις τιμών και ενοικίων
• Αραιές μεταβιβάσεις ακινήτων σε περιοχές σχετικού ενδιαφέροντος με στασιμότητα στις τιμές του προηγούμενου έτους
• Απουσία ζήτησης στη μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων της χώρας, όπου έχουμε ηπιότατη συνέχιση μειώσεων τιμών, ιδίως σε μέρη με φθίνοντα πληθυσμό η και μεγάλη ανεργία

Με την υπογραφή των δύο σημαντικών αποφάσεων, της μείωσης του ΕΝΦΙΑ και της έκπτωσης έως του 40% των δαπανών ανακαίνισης από το φόρο εισοδήματος το 2020 εκτιμάται ότι θα είναι ιδιαίτερα ευνοϊκό ενώ θετικά αναμένεται να λειτουργήσει η απαλλαγή από τον ΦΠΑ 24% για τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν με οικοδομική άδεια από 1/1/2006.

 Σημειώνεται ότι o ΦΠΑ (24%) στις συναλλαγές νέων ακινήτων λειτουργούσε ως αντικίνητρο για τις επενδύσεις σε νέες κατοικίες, χωρίς παράλληλα να προκύπτει ιδιαίτερο δημοσιονομικό αποτέλεσμα, καθώς τα σχετικά έσοδα δεν ξεπερνούν τα 15 εκατ. ευρώ σε ετήσια βάση. Η αναστολή εφαρμογής του ΦΠΑ στην οικοδομή για τρία χρόνια βγάζει στην επιφάνεια ακίνητα τα οποία έμεναν στο περιθώριο εξαιτίας της υψηλής τους φορολογίας. Με αυτή την κίνηση εκτιμάται ότι περισσότερα από 90.000 ακίνητα «βγαίνουν» προς πώληση.

Δεν αποκλείεται το τρέχον έτος να γίνουν περαιτέρω αλλαγές στη φορολογία ακινήτων που σχετίζονται με τους συντελεστές στον φόρο κληρονομιών και γονικών παροχών. ‘Όλα τα ακίνητα από το 2006 (χρονιά κατά την οποία εφαρμόσθηκε για πρώτη φορά ο ΦΠΑ στην οικοδομή) που θα πωληθούν μετά τη δημοσίευση του νόμου θα απαλλάσσονται για τρία χρόνια από τον ΦΠΑ και οι αγοραστές θα καταβάλλουν τον φόρο μεταβίβασης όπως γίνεται σήμερα και για τα παλαιά ακίνητα.

Ανησυχία του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης, αποτελεί το γεγονός ότι η μείωση κατά 24% της τιμής των ακινήτων ενδέχεται να μην περάσει στην αγορά. Οι κατασκευαστές δεν αποκλείεται να επικαλεστούν αύξηση της ζήτησης με στόχο να μεγαλώσουν τα κέρδη τους όπως έκαναν και στη χρυσή περίοδο της οικοδομής που ζητούσαν υπέρογκα ποσά για τα ακίνητα που κατασκεύαζαν.

Επενδυτές

Πόλο έλξης για ξένους και εγχώριους επενδυτές αναμένεται να αποτελέσουν τα 90.000 ακίνητα που βγαίνουν στην αγορά φθηνότερα. Αναφορικά με τους ξένους επενδυτές αυξημένη αναμένεται και φέτος να είναι η κίνηση για την αγορά ακινήτων με το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», όπου Κινέζοι, Ρώσοι, Τούρκοι και άλλοι αποκτούν ακίνητα τουλάχιστον 250.000 ευρώ και εξασφαλίζουν άδεια διαμονής στη χώρα. 

Η ζήτηση για διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω Airbnb είναι αυξημένη λόγω του τουρισμού, αν και η προσφορά συνεχώς αυξάνεται και δεν αποκλείεται να δούμε μια πτώση στις τιμές. Από την άλλη χαμηλή παραμένει η ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων και υπάρχει στροφή σε μικρά καινούργια ή και παλαιότερα ακίνητα.

Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης από 84,6% που ήταν το 2005, έπεσε στο 73,9% στα τέλη του 2016 και η πορεία του δείχνει να είναι πτωτική, καθώς πολλοί αποποιούνται κληρονομίες μην μπορώντας να αντέξουν τα βάρη, ενώ οι δανειοδοτήσεις για αγορά κατοικίας είναι πρακτικές μηδενικές. 

Αντικειμενικές αξίες ακινήτων

Οι αντικειμενικές αξίες αποτελούν γρίφο, οι οποίες αναμένεται να επηρεάσουν την αγορά λόγω της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών που αναμένεται να ξεκινήσει το οικονομικό επιτελείο τον Απρίλιο. Στόχος είναι να έρθουν όσο πιο κοντά γίνεται οι αντικειμενικές με τις πραγματικές (εμπορικές) αξίες των ακινήτων. Η εξίσωσή δεν είναι εύκολη και αυτό διότι σε ορισμένες περιοχές η «ψαλίδα» αντικειμενικών - εμπορικών τιμών μπορεί να ξεπερνά ακόμη και το 60%. Ακόμη και σε σχέση με το 2018 όπου έγινε η πρώτη προσπάθεια αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης η εικόνα και οι τιμές σε ορισμένες περιοχές είναι τελείως διαφορετικές σήμερα καθώς τα φαινόμενα Golden Visa και Airbnb έχουν αλλάξει τελείως το τοπίο των τιμών.

Η αγορά ακινήτων τέλος του 2019 σε σύγκριση με την αρχή του 2020

Η νέα χρονιά ήρθε με τη φόρα που της άφησε το 2019. Τη χρονιά που μας πέρασε στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων (Μ.Α.Μ.Α) του υπουργείου Οικονομικών καταγράφηκαν περίπου 26.000 αγοραπωλησίες ακινήτων έναντι 26.769 το 2018 και 17.324 το 2017. Οι περισσότερες από αυτές καταγράφονται –όπως είναι φυσικό- στη Νομαρχία Αθηνών, ενώ στο κέντρο της Αθήνας σημειώνονται πάνω από 14.000 μεταβιβάσεις την τριετία 2017-2019. Αντίστοιχα στη Θεσσαλονίκη καταγράφονται περίπου 8.800 μεταβιβάσεις το ίδιο διάστημα. Μάλιστα, όπως σημειώνουν αρμόδιοι παράγοντες της αγοράς ο αριθμός των μεταβιβάσεων είναι σχεδόν τριπλάσιος αν ληφθούν υπόψη τα επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για τις εργασίες των συμβολαιογράφων σε ετήσια βάση.