ARiadni Real Estate Блог

Процедура покупки недвижимости

13 January, 2020

Процедура покупки недвижимости
Опытная команда консультантов ARiadni Real Estate может доходчиво объяснить всю процедуру.
Прочитайте следующую полезную информацию. Мы объясняем шаг за шагом каждое действие. Если у Вас возникнут вопросы, не стесняйтесь их нам задать.

Заинтересованное в покупке недвижимости физическое или юридическое лицо, должно иметь в виду следующее:

1. ПОКУПАТЕЛЬ
 Лицо, желающее купить недвижимость в Греции, должно иметь налоговый идентификационный номер (НДС). Если покупатель является физическим лицом, он должен иметь достаточное количество финансовых средств, чье происхождение подтверждено декларацией о доходах за последние 5 (пять) лет. Эти средства необходимы для покрытия рыночной стоимости недвижимости и других затрат, связанных с ее передачей (налог на переход права собственности, услуги юриста, нотариальные расходы, государственная регистрация перехода права собственности в ипотечном реестре). Эти затраты обычно составляют 12-14% от цены, указанной в договоре. Если покупатель является греческим юридическим лицом, вышеуказанные суммы должны быть вычислены из его капитала. Иностранные физические или юридические лица должны доказать, с помощью Сертификатов на ввоз иностранной валюты (VAS или Pink Slips), что вышеуказанные суммы были переведены в Грецию из-за границы.

2. ПРОВЕРКА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
 Заинтересованное лицо должно поручить адвокату провести проверку документов, подтверждающих право собственности на недвижимость. Проверка должна охватывать период не менее двадцати лет и доказать отсутствие обременений (налоговых задолженностей, залоговых удержаний объекта) или претензий третьих лиц в отношении имущества.

3. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРОВЕРКА ЗАКОННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
 Если объект недвижимости представляет собой участок в населенном пункте или за его чертой, покупатель должен возложить ответственному лицу подтверждение того факта, что объект не находится в лесной зоне (если участок находится вне плана населенного пункта), проверку законности постройки объекта, проверку соответствия границ с указанными в акте о праве собственности продавца, имеются ли претензии на участок со стороны государства или местных органов самоуправления.
Если на объекте, подлежащем продаже, имеется здание (жилое помещение или квартира), покупатель должен запросить у продавца разрешение на строительство, недавний топографический план и планы этажей, а также поручить инженеру проверить законность строительства здания и выяснить, нет ли нарушений закона, превышения коэффициента строительства или произвольных конструкций, а также проверить, погашена ли задолженность Институту социального обеспечения.
Покупатель через инженера должен проверить, была ли территория, на которой расположена недвижимость, включена в Государственный земельный кадастр и запросить у продавца выписку из него.

4. НАЛОГ НА ПЕРЕДАЧУ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
 Заинтересованное лицо должно подать в налоговую инспекцию района, в котором приобретает недвижимость, налоговую декларацию о передаче имущества и подготовленные нотариусом ведомости оценки этого имущества. Затем нотариус должен составить договор о передаче, а продавец и покупатель, подписать этот договор. Налог на передачу права собственности оплачивается по банковскому чеку, выданному приказом налоговой инспекции района, в котором находится недвижимость.
В настоящее время налог на передачу права собственности, который варьируется в зависимости от количества покупателей, составляет около 9 или 11% и рассчитывается на основе цены или объективной стоимости имущества, в зависимости от того, какая из них выше. Лица, которые отвечают требованиям закона, могут быть освобождены от налога на передачу права собственности при покупке их первого дома.
В областях, где нет системы объективного определения стоимости недвижимости (в основном это области в греческой провинции), учитываются сравнительные данные из соответствующих книг налоговой инспекции района в котором находится недвижимость, и в частности, учитывается стоимость квадратного метра недвижимости при предшествующей продаже такого имущества в том же районе. В этом случае налоговый служащий принимает решение о стоимости выставленного на продажу имущества, и покупатель имеет право уплатить налог с последующим вычетом.

5. ВЕКСЕЛЬ КОЛЛЕГИИ АДВОКАТОВ – ЛЕГАЛИЗАЦИЯ ДОГОВОРА
 Если цена покупки превышает 29 350 евро, заинтересованное лицо вносит в Коллегию адвокатов, членом которой является представляющий его адвокат, сумму оплаты услуг адвоката. Эта сумма составляет примерно 0,5% + 250 евро от стоимости передачи права собственности или объективной стоимости имущества, в зависимости от того, какая из них выше. При совершении платежа выдается соответствующий вексель, но следует отметить, что указанная сумма представляет собой минимальное юридическое вознаграждение адвоката, и не исключено, что адвокат, в качестве вознаграждения, может запросить более высокую сумму.
Проект договора о передаче права собственности, подписанный адвокатами продавца и покупателя, передается в компетентную Коллегию адвокатов для легализации их подписей. Адвокатам тоже полагается небольшая плата, приблизительно 10-15 евро.

6. ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА
 Если стороны не подготовили все необходимые документы, но спешат заключить договор, они могут сделать это перед нотариусом, подписав предварительный договор купли-продажи недвижимости. В противном случае, когда все документы подготовлены, перед нотариусом заключается договор о купли-продаже.
Предварительный договор заключается между покупателем и продавцом перед нотариусом, но не заносится в Реестр недвижимости. Определяется стоимость передачи права собственности. Если продавец не подпишет окончательный договор, покупатель, который заплатил договорную цену, имеет право заключить окончательный договор с самим собой. Следует отметить, что даже если предварительный договор был подписан, продавец может передать право собственности добросовестной третьей стороне и нести исключительно гражданскую и уголовную ответственность перед первоначальным покупателем. В этом случае продавец обязан возместить ему ущерб, понесенный в результате отмены продажи.
При чтении и подписании договора о передаче права собственности должны присутствовать адвокаты продавца и покупателя, а также сами продавец и покупатель. Они должны иметь при себе удостоверение личности. Если же они представлены другими лицами, то должна быть представлена нотариальная доверенность. Если покупатель является юридическим лицом, его руководство должно определить доверенное лицо, которое будет заключать договора. Ему или нотариусу должна быть выдана специальная доверенность на право заключения договоров.
Текст договора включает данные покупателя и продавца, описание проданного имущества, способ, которым продавец приобрел его, цену и способ оплаты (полное погашение суммы, кредит, заем и т.д.). Передаточный акт должен быть прочитан нотариусом перед присутствующими сторонами и подписан ими.
Нотариальный сбор составляет 1,20% от стоимости копий.
В течение 2 или 3 дней нотариус готовит заверенные копии договора о передаче права собственности, а также запрос на регистрацию договора и выдачу свидетельства компетентной Ипотечной конторой.

7. РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
 С помощью нотариуса или поверенного адвоката покупателя, заверенная копия договора вместе с копией об оплате налога на передачу имущественных прав, должна быть представлена в компетентную Ипотечную контору области. Следует подать заявление на регистрацию договора о продаже недвижимости в специальной книге и выдачу удостоверений (том регистрации, номер регистрационной книги, законное основание). Стоимость регистрации договора составляет 4,5% от цены недвижимости, плюс стоимость удостоверений и т. д.
После регистрации договора покупатель становится владельцем недвижимости.

8. ПОДАЧА ДОГОВОРА В МУНИЦИПАЛИТЕТ
 Покупатель должен подать фотокопию договора купли-продажи недвижимости в Муниципалитет, в котором она зарегистрирована. Таким образом будет создана ячейка на имя покупателя и в дальнейшем с него будет взиматься соответствующая плата за недвижимость.

9. ПОДАЧА ДОГОВОРА В НАЦИОНАЛЬНЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР
 Несмотря на то, что местные Ипотечные конторы обязаны информировать Национальный земельный кадастр о любых изменениях в данных владельцев недвижимости, желательно, чтобы покупатель собственноручно подал копию договора о купли-продаже недвижимости в местный отдел Национального земельного кадастра.
РАСХОДЫ НА КУПЛИ-ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ
 Налог на передачу права собственности
 Налог рассчитывается по стоимости контракта, определенной нотариусом покупателя. На рынке жилья для первых 15 000 евро ставка налога составляет 9%, а для оставшейся суммы – 11%. От налога освобождается первое жилище, чья стоимость не превышает 65 000 евро для не состоящих в браке, 100 000 евро для состоящих в браке, 20 000 евро для каждого из первых 2 детей и 30 000 евро для третьего ребенка. Сумма налога облагается муниципальным налогом в размере 3%. Соответствующие суммы для покупки земли указываются ниже. Налог на передачу права собственности уплачивается в Налоговом управлении до составления договора, чтобы при его подписании имелось подтверждение об уплате налога.
Налог на недвижимость
Вносится продавцом. Ставка устанавливается местным городским советом, от 0,25‰ до 0,35‰ приблизительно.
ИПОТЕЧНАЯ КОНТОРА
 Ипотечная контора взимает с покупателя сумму в размере 4,5‰ от указанной в договоре стоимости недвижимости. Каждое выданное удостоверение стоит около 5 евро.
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ
Комиссия составляет 2% от реальной цены и облагается НДС. Оплата производится при подписании договора.
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНТОРА
При покупке, стоимостью выше 29 347 евро требуется присутствие адвокатов продавца и покупателя. Минимальное вознаграждение каждого составляет 1% за первые 44 020 евро и 0,5% от суммы до 1 467 351 евро. Процент постепенно уменьшается для остальной суммы.
Покупатель также должен оплатить гонорар своего адвоката, который проверит документы. Гонорар составляет около 1% от цены. Гонорары адвокатов могут варьироваться в зависимости от конкретного случая.
НОТАРИУС
 Нотариальные сборы оплачиваются покупателем и составляют 1,20% от стоимости договора плюс 130 евро. Из этой суммы 9% отчисляются в Фонд пенсионного страхования юристов, 6% – в Фонд пенсионного страхования нотариусов и 85% являются гонораром нотариуса. За копии взимается дополнительная плата в размере 9,27 евро.