ARiadni Real Estate Blog

Wie wird sich der griechische Immobilienmarkt im Jahr 2021 entwickeln?

5 January, 2021

von Herrn Babis Charalambopoulos

Wir müssen zunächst den Kontext betrachten, in dem die außergewöhnlichen globalen Bedingungen aufgrund der Pandemie die Wirtschaft, die Psychologie der Bevölkerung, die Arbeitslosigkeit usw. beeinflusst haben.

Aufgrund dieser Krise aufgrund der beiden Wellen der Pandemie, die nach einem Jahrzehnt des Leidens der griechischen Wirtschaft eintreten, das sich erst in den 24 Monaten vor März 2020 zu erholen begann, haben wir einen neuen Rahmen, der die Bewegungen im Jahr 2021 einschränkt beinhaltet:

1. BIP-Rückgang
2. Zunahme der Arbeitslosigkeit
3. Schrumpfen der Finanzen eines großen Teils der Haushalte, insbesondere der privaten Haushalte
4. Auswirkungen auf die Psychologie der Welt aufgrund der auferlegten Verpflichtungen und der Unsicherheit über den Zeitpunkt, zu dem diese verschiedenen restriktiven Maßnahmen aufrechterhalten werden
5. Dynamische Erweiterung des E-Commerce
6. Ausweitung der Arbeit von zu Hause auf alle Unternehmen, die eine solche Möglichkeit haben
7. Abschlag von Ladenmieten usw., die durch eine staatliche Entscheidung geschlossen wurden
8. Änderungen der Gesetzgebung für Grundstücke außerhalb des Geländes, die die Möglichkeit der Erteilung einer Baugenehmigung nach Ablauf der Übergangszeit von zwei Jahren und vier weiteren Jahren für den Bau der tragenden Struktur beeinträchtigen.

Residenz

Die Existenz eines Drei-Gang-Marktes wird 2021 fortgesetzt. Insbesondere werden wir haben:

1. Stagnation bei Immobilien von touristischem oder studentischem Interesse, bei denen es an Nachfrage mangelt
2. Relative Nachfrage in guten Wohngegenden nach neuen Wohnungen, in denen Ende 2019 und Anfang 2020 eine gewisse Mobilität zu beobachten war und Immobilientransfers stattfanden
3. Fehlende Nachfrage bei der überwiegenden Mehrheit der Immobilien in dem Land, in dem die Preissenkungen leicht fortgesetzt werden
Die relative Unsicherheit in der Wirtschaft, der große Bestand und die Szenarien für den Massenverkauf von Häusern im Zusammenhang mit "roten" Krediten schaffen einen schwierigen Rahmen.
Es bleibt die Reduzierung des Umsatzes, die Einschränkung der Nachfrage nach großen Wohnungen, die Verlagerung auf kleine und ältere Immobilien. Die Wende zur Miete geht auch weiter, bis zu dem Punkt, dass man in einigen Gegenden von Attika nicht leicht Immobilien finden kann.

Wir müssen auch beachten, dass:
1. Die Haushaltsfinanzen sind aufgrund der Krise niedrig und können den Kauf eines neuen Eigenheims nicht ohne Weiteres unterstützen
2. Banken geben Hypotheken mit der Pipette
3. Griechen, die so viel wie möglich von roten Krediten ausgebrannt sind, vermeiden es, Kredite bei Banken aufzunehmen und vor der Beantragung eines Kredits noch einmal zu überprüfen

Wir sehen auch eine ernsthafte Verlagerung von kurzfristigen zu langfristigen Mietverträgen, die nach Abschluss der Maßnahmen und der vollständigen Entwicklung des Luft- und Straßenverkehrs auf die Landschaft warten.
Bemerkenswert ist auch die Untätigkeit auf dem Immobilienmarkt mit dem "Golden Visa" -Programm, bei dem Chinesen, Russen und andere Immobilien über 250.000 Euro erwerben und ein Visum für die EU erhalten.

Ein weiterer Faktor, der berücksichtigt werden muss, ist die Notwendigkeit, auch nur einen kleinen Raum im Haus für diejenigen zu haben, die in Absprache mit dem Unternehmen Telearbeit leisten. Dies bedeutet, dass es im Haus eine Mobilität geben wird (Vermietung und Transfer), um diesen neuen Bedürfnissen gerecht zu werden.

Die Renovierung alter Häuser und Wohnungen und ihre Energieverbesserung im Rahmen des Programms „Sparen“ tragen zur Beschäftigung und zur Versorgung mit alten, aber qualitativ besseren Immobilien zu angemessenen Preisen bei.
Schließlich wird der Start des langjährigen Megaprojekts von Elliniko eine Reihe positiver Entwicklungen signalisieren. Daher werden wir einen starken Leitfaden haben, der erheblich zur Entwicklung der Region beitragen und ein Magnet für andere Investitionen sein wird.

Ferienwohnungen

Das Ferienhaus bewegt sich auch in Bezug auf die Nachfrage sowohl von Ausländern als auch von Griechen zu niedrigen bis null Raten, und dies ist eine Folge der Pandemie. Einige Griechen forderten während der restriktiven Maßnahmen wenig, sich aus den Städten herauszuhalten. In den Jahren 2018 und 2019 war jedoch ein relativer Anstieg zu verzeichnen.

Büros
Die Krise und die Reduzierung des Haushaltsvermögens wirken sich sicherlich weiterhin auf die Wirtschaftstätigkeit von Unternehmen aus, die nach Wohnungen in billigeren und kleineren Räumen suchen oder Mieten an niedrigeren Gleichgewichtspunkten neu verhandeln, um zu überleben.

Die Ausweitung der Telearbeit setzt neue Regeln für den Betrieb von Büroräumen. Dies bedeutet, dass Unternehmen etwas weniger Platz benötigen, was zu einer Preissenkung führt, da der Prozentsatz der freien, nicht zugewiesenen Flächen zunimmt.
Außerdem werden die alten Büros nicht angefordert oder müssen radikal renoviert werden, um modernisiert zu werden.

Wo das Interesse ausländischer Unternehmen und von AEEAP konzentriert ist, sind die Büros mit sehr hohem Standard, die „grünen“ Gebäude, die jedoch nur wenige sind, da in den Krisenjahren nur wenige Neubauten vorgenommen werden. In dieser Kategorie gibt es Preis- und Mietstabilität, aber es gibt nicht genug Produkte oder normalerweise haben wir zu diesem Zeitpunkt die Entwicklung neuer Gebäude, die von Interessenten auf Bestellung durchgeführt werden.

Shops
Der Geschäftsbereich, insbesondere im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme des Gesundheitswesens sowie der Bekleidungs-, Schuh- und anderen Industriezweige, hat einen schweren Schlag durch die Pandemie und die verhängte Sperrung erlitten.
Auch die Geschäfte in den Einkaufszentren sind stark betroffen. Es gibt natürlich Geschäfte wie z. Die Supermärkte und Apotheken, deren Umsätze gestiegen sind, sind die Glücklichen.

Im Allgemeinen hat die Finanzkrise jedoch die Geschäfte mit teuren Artikeln und die Immobilien auf der Sekundärachse betroffen, wo die Anzahl der offenen Stellen zugenommen hat und viele dieser Geschäfte nicht beansprucht werden ...
Der Staat verhängte Mietsenkungen für Unternehmen, die aufgrund seiner Bestellungen geschlossen wurden. Eine wichtige Rolle wird daher die Neuverhandlung der Mieten für die Zeit nach der Pandemie spielen, da eine neue Landschaft von (reduzierten) Mieten entstehen und folglich Werte speichern wird.

Schließlich ist das rasche Wachstum des elektronischen Handels zu verzeichnen. Dies wirkt sich direkt auf herkömmliche Geschäfte aus, und wir sehen, dass sie in Amerika aus diesem Grund bereits mit der Schließung von Einkaufszentren begonnen haben. Auch hier wird es mit einiger Verzögerung Änderungen geben, von denen viele bereits sichtbar sind.
Die magnetischen Straßen der Städte werden jedoch im Laufe der Zeit gefragt sein, aber die Mieter werden sich aufgrund der Umstrukturierungen während des gesamten Handels ändern, während gleichzeitig die Geschäfte in den Seitenstraßen weitere Probleme haben werden und viele von ihnen nicht beansprucht werden.

Logistik
Die Pandemie brachte das schnelle Wachstum des E-Commerce und aus diesem Grund die Nachfrage nach Logistikeinrichtungen mit modernen Spezifikationen und an aktuellen Standorten in der Nähe der großen Städte des Landes. Es besteht auch eine Nachfrage nach kleineren Logistikgebäuden, die sich am Rande von Städten oder in diesen befinden und den Bedürfnissen der ein oder anderen Tage gerecht werden.

Die gestiegene Nachfrage in Verbindung mit der begrenzten Verfügbarkeit solcher moderner Räume hat zu einem Anstieg der Werte und Mieten geführt, was die Entwicklung solcher Gebäude auslösen wird, wenn dies aufgrund von Landnutzungsverpflichtungen möglich ist.

Aufgrund der wachsenden Nachfrage nach Waren über das Internet gibt es eine gravierende Verschiebung, die die Platzierung von Produkten in Lagern mit einer Vielzahl von Merkmalen in Abhängigkeit von den verkauften Artikeln kennzeichnet. Im Wesentlichen verlässt ein Prozentsatz des Umsatzes die klassischen Geschäfte und geht ins Internet, bei dem es sich um Lagergebäude handeln kann, da sie keine Schaufenster oder Präsenz in teuren Geschäften benötigen.

Bemerkenswert ist auch die wichtige Platzierung von AEEAP in Logistikbereichen, da sie auf diese Weise eine größere Streuung in ihrem Immobilienportfolio erzielen und gleichzeitig signifikante Renditen erzielen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Zukunft der Qualitätslogistik, die gute Merkmale in Bezug auf Position, Zugänglichkeit und Größe vereint, im sichtbaren Horizont sehr gut definiert ist.

Das nutzbare Land
Wir haben immer gesagt, dass das Land in Zeiten der Wirtschaftskrise ein sehr guter Schutz ist. Trotzdem hat das nutzbare Grundstück des Gebäudes heute einen erheblichen Wertverlust erfahren, während gleichzeitig das Interesse für den Erwerb von Grundstücken aufgrund der sehr geringen Bautätigkeit begrenzt ist.

Dies bedeutet natürlich nicht, dass es keine Ausnahmen von dieser Regel der aktuellen Periode gibt.
Das ungeplante Land wird auf der Grundlage der neuesten Gesetzgebung in einen neuen, engeren Rahmen hinsichtlich des Baupotenzials eintreten und daher werden sich seine Werte ändern. Für die Erteilung von Lizenzen gemäß den vorherigen Bestimmungen gilt eine Übergangsfrist von zwei Jahren und vier Jahre nach Erteilung der Lizenz für die Umsetzung der Beförderungsorganisation.

Hierbei ist zu beachten, dass nach 2017 die Zunahme der Erteilung von Genehmigungen für Neubauten langsam begonnen hatte, diese Rate jedoch nach den ersten vier Monaten des Jahres 2020 aufgrund der Pandemie und der aufgetretenen Unsicherheiten fast vollständig gestoppt wurde.

Hotels
Wie wir alle wissen, wurden Tourismus, Luftfahrt, Kreuzfahrten und Catering von der noch andauernden Pandemie schwer getroffen, und vielleicht wird sich in der zweiten Hälfte des Jahres 2021 etwas bewegen.
Bereits in der Gegend von Athen gab es vor der Pandemie einen starken Anstieg der Betten, und wir stellten fest, dass es Phänomene des Überangebots gab, unter Berücksichtigung einer gewissen Konkurrenz durch kurzfristige Pachtverträge.

Der Mangel an Kunden führt zu finanziellen Erstickungsgefahr im Hotelgeschäft, insbesondere bei solchen, die zur Renovierung und Modernisierung ausgeliehen wurden, sind mit großen Schwierigkeiten konfrontiert.
Abhängig von der Entwicklung der Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie und der allmählichen Rückkehr zur Normalität werden die Hoteleinheiten voll und damit die Einnahmen.

Viele sind der Meinung, dass die vollständige Rückkehr des Tourismus auf das Niveau vor der Pandemie im Jahr 2024 erwartet werden sollte, wenn alles im Jahr 2021 mit der Pandemie endet.
Infolgedessen bewegt sich in der gegenwärtigen Periode mit den vielen Unsicherheiten der Markt in diesem Bereich mit Rücksicht und nur mit sehr guten Einheiten, mit Aussichten, aber auch mit finanziellen Problemen für ihre Eigentümer, sie bewegen sich und wo und wann Transfers notwendig sind.

Abschließend
Die Pandemie mit ihren zwei Wellen hat bisher sehr schwerwiegende Auswirkungen auf die Wirtschaft und natürlich auf Immobilien gehabt, jedoch mit einer unterschiedlichen Schlaggröße, abhängig von der Kategorie, zu der die Immobilie gehört, ihrer Lage, ihrer Größe, ihrem Alter usw.
Gleichzeitig müssen wir erkennen, dass wir immer noch in unbekannten Gewässern wandeln, in denen sich Woche für Woche neue Bedingungen und Betriebsbedingungen für den Markt, Dienstleistungen usw. bilden.

Wir haben also die wahrscheinlichsten Szenarien für das neue Jahr:
1. Immobilien mit einer Kundschaft aus dem Tourismus befinden sich in einer sehr schwierigen Phase mit einer derzeit unbekannten Laufzeit, weshalb ihre Preise gedrückt werden.
2. Der Wohnungsbau wird im Jahr 2021 eine Phase der Preisstagnation oder des Preisverfalls erleben, da der maximale Prozentsatz potenzieller Käufer einen Druck auf ihre Finanzen verzeichnet hat, während er sich auch hinsichtlich künftiger Entwicklungen unsicher fühlt.
3. Bürogebäude erster Qualität (Klasse A) sind aufgrund fehlender Produkte ständig gefragt. Die anderen Büros werden Druck auf Preise und Mieten ausüben.
4. Das Einkaufen auf Straßenmagneten hat die geringste Auswirkung der Pandemie. Alles andere wird nach Verhandlungen zwischen den beiden Parteien in einem Umstrukturierungsprogramm enthalten sein. Es besteht die sichtbare Möglichkeit, dass einige der Geschäfte, die vor der Pandemie betrieben wurden, aufgrund der Unfähigkeit der Ladenbesitzer, die aufgrund der Pandemie aufgetreten ist, nicht geöffnet werden. Ein Teilsektor, nämlich die Supermärkte, verzeichnete in dieser Krise einen Umsatzanstieg, und daher können sich hier geringfügige Veränderungen nach oben zeigen.
5. Logistikgebäude sind in einer vorteilhaften Position und gefragt. Wir haben also einen Anstieg der Preise und Renditen.
6. Das Ferienhaus befindet sich in einem Wartezustand…
7. Off-Plan-Grundstücke haben eine Übergangszeit, um eine Baugenehmigung zu erhalten, während einige von ihnen nach Ablauf der Frist keine Baugenehmigung mehr erteilen können und daher ihre Werte sinken.

Der Immobilien-, Unternehmens- und Unternehmensbesteuerungssektor, kombiniert mit Haushaltsfinanzen (die aufgrund von Pandemien, Arbeitslosigkeit, Teilzeitbeschäftigung und Steuern, direkt und indirekt, stark schrumpfen) sowie staatlichen Beihilfeprogrammen; wird eine wichtige Rolle spielen, da die vielfältigen Dimensionen des Phänomens die Ansicht bestätigen, dass der Immobilienmarkt direkt mit dem allgemeinen Verlauf der griechischen Wirtschaft verbunden ist.

Das Land muss nach Wegen suchen, um Waren herzustellen, die exportiert und durch Importe ersetzt werden können. Nur so wird die Arbeitslosigkeit sinken und "Wohlstand" entstehen. Ab diesem Zeitpunkt werden sich auch die Immobilien erholen.
Die Lage der Immobilie und die richtige Bauqualität sind zeitlose Werte, die solchen Stößen widerstehen.

Die Lösung…
Eine ist die Lösung: Anreize (Steuern und andere) für den Griechen, in sein Land zu investieren, um Wohlstand zu produzieren. Ausländer müssen sich zwischen vielen Ländern entscheiden, die günstigere Bedingungen für das Unternehmertum haben.
Wenn die Griechen es im Land versuchen, wird es für die Ausländer einfacher sein, zu kommen ...

* Herr Babis Charalambopoulos ist der ehemalige Präsident des Hellenic Institute of Valuation, wissenschaftlicher Berater von SOLUM Property Solutions
 

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