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Kaufverfahren für Immobilien

13 January, 2020

Kaufverfahren für Immobilien

Kaufverfahren für Immobilien
Das erfahrene Beraterteam von ARiadni Real Estate kann Ihnen helfen, indem es von Anfang an mit verständlichen Worten erklärt, wie das Verfahren funktioniert.
Lesen Sie die folgenden nützlichen Informationen, die unsere Richtschnur für jede Handlung darstellen, und fragen Sie uns, wenn Sie noch Ungewissheiten haben.


Die am Immobilienkauf interessierte natürliche oder juristische Person muss Folgendes berücksichtigen:


1. KÄUFER
Die Person, die eine Immobilie in Griechenland kaufen möchte, muss eine griechische Steuernummer (Α.Φ.Μ.) besitzen. Falls der Käufer eine natürliche Person ist, muss er über ausreichend Kapital verfügen – “Offenlegung der Herkunft des Kapitals” für die letzten fünf (5) Veranlagungszeiträume – das den Kaufpreis und die sonstigen Übertragungskosten deckt (Grunderwerbsteuer, Rechtsbeistand, Honorar des Notars, Kosten der Grundbucheintragung), die sich auf zirka 12-14% des im Kaufvertrag genannten Kaufpreises belaufen. Wenn es sich um eine griechische juristische Person handelt, müssen diese Beträge von ihrem Kapital gedeckt werden,  während die ausländische natürliche oder juristische Person mit  Deviseneinfuhrbescheinigungen nachweisen muss, dass die obigen Beträge aus dem Ausland in ihrem Namen nach Griechenland überwiesen wurden.


2. ÜBERPRÜFUNG DER EIGENTUMSTITEL
Der Interessent muss einen Rechtsanwalt mit der Überprüfung der Eigentumstitel der Immobilie betrauen. Die Überprüfung muss einen Zeitraum von mindestens zwanzig Jahren umfassen und bestätigen, dass keine dinglichen Lasten (Vormerkungen von Hypotheken und Hypothekeneintragungen, Pfändungen) oder Ansprüche Dritter an die Immobilie vorhanden sind.


3. ÜBERPRÜFUNG DER GESETZLICHKEIT DER IMMOBILIE 
Wenn die zu verkaufende Immobilie ein Grundstück oder Flurstück ist, muss der Käufer einen Bauingenieur damit beauftragen zu bestätigen, dass sich die Immobilie nicht in einem Waldgebiet befindet (wenn es sich um ein Flurstück außerhalb des Stadtplans handelt), dass sie ganz und bebaubar ist, dass sie die im Eigentumstitel des Verkäufers angegebenen Grenzen besitzt, und dass sie nicht vom Staat oder einer lokalen Selbstverwaltungsbehörde beansprucht wird, usw.  
Wenn sich auf der zu verkaufenden Immobilie auch Gebäude befinden (Haus oder Wohnung), muss der Käufer vom Verkäufer die Baugenehmigung, einen neueren Vermessungsplan und Grundrisse verlangen, und seinen Bauingenieur mit der Überprüfung der gesetzlichen Errichtung des Gebäudes beauftragen, und jener muss bestätigen, dass keine Gesetzesverstöße oder Übertretungen des Baufaktors oder willkürliche Konstruktionen vorhanden sind, und dass die Beiträge an die Sozialversicherungsanstalt IKA bezahlt wurden.
Schließlich muss der Käufer über seinen Bauingenieur überprüfen, ob das Gebiet, in dem sich die zu verkaufende Immobilie befindet, bereits in das Nationale Kataster eingegliedert worden ist, und vom Verkäufer einen Katasterauszug von der Katasterbehörde verlangen.


4. GRUNDERWERBSTEUER
Der Interessent reicht beim Finanzamt des Veranlagungsbezirks, in dem sich die zu verkaufende Immobilie befindet, eine Erklärung der Grunderwerbsteuer und Berechnungsblätter des Einheitswertes der Immobilie ein, welche der Notar vorbereitet, der auch den Kaufvertrag verfasst, und sie werden vom Verkäufer und dem Käufer unterschrieben. Die Grunderwerbsteuer wird mit einem Bankscheck bezahlt, der auf den Namen des Finanzamtes des Veranlagungsbezirks der Immobilie ausgestellt wird.
Heute beläuft sich die Grunderwerbsteuer, die auch je nach Anzahl der Käufer gestaffelt ist, auf einen Prozentsatz von zirka 9 oder 11%, und wird basierend auf dem Kaufpreis oder dem Einheitswert der Immobilie berechnet, je nachdem, welcher der beiden Beträge höher ist. Falls es sich um natürliche Personen handelt, welche die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, besteht die Möglichkeit, von der Grunderwerbsteuer befreit zu werden, wenn die erste Wohnung gekauft wird.
In Gebieten, wo es kein System zur objektiven Bestimmung des Einheitswertes der Immobilien gibt (vor allem in ländlichen Gebieten Griechenlands), werden Vergleichsdaten aus den betreffenden Büchern des Finanzamtes des Veranlagungsbezirks der Immobilie berücksichtigt, und konkret der Preis pro Quadratmeter der unmittelbar vorausgehenden Übertragung einer vergleichbaren Immobilie im gleichen Gebiet. In diesem Fall beschließt der Finanzbeamte über den Wert der zu verkaufenden Immobilie, und der Käufer hat das Recht, die Steuer mit Vorbehalt einer weiteren Senkung zu zahlen.

5. WECHSEL FÜR DIE RECHTSANWALTSKAMMERBEGLAUBIGUNG DES VERTRAGS
Falls der Kaufpreis 29.350 Euro übersteigt, zahlt der Interessent bei der Rechtsanwaltskammer, deren Mitglied der ihn vertretende Rechtsanwalt ist,  den für den Beistand seines Rechtsanwalts geforderten Betrag im Voraus   ein. Dieser Betrag beläuft sich auf 0,5% des Kaufpreises oder des Einheitswertes der Immobilie, je nachdem, welcher der beiden Beträge höher ist, + zirka 250 Euro. Für diese Zahlung wird der entsprechende Beistandswechsel ausgestellt, aber wir möchten darauf hinweisen, dass der angegebene Betrag das gesetzliche Mindesthonorar des Rechtsanwalts ist und nicht ausgeschlossen werden kann, dass der jeweilige Rechtsanwalt ein höheres Honorar als das vorgeschriebene Mindesthonorar verlangt.
Darüber hinaus wird der von den Rechtsanwälten des Verkäufers und des Käufers unterschriebene Entwurf des Kaufvertrags bei der zuständigen Rechtsanwaltskammer zur Beglaubigung der Unterschriften der Rechtsanwälte eingereicht, die gegen Zahlung eines sehr geringen Betrags von zirka 10-15 Euro dort erscheinen werden.

6. VERTRAGSUNTERZEICHNUNG
Der Verkauf der Immobilie kann entweder mit einem notariellen Vorvertrag im Voraus vereinbart werden, falls die Vertragspartner noch nicht alle notwendigen Unterlagen beisammen haben, aber es eilig haben, sich gegenseitig zu binden, oder es wird ein endgültiger Vertrag bei einem Notar abgefasst.
Mit dem notariellen Vorvertrag, der zwischen dem Käufer und dem Verkäufer vor dem Notar abgeschlossen wird, aber nicht in das Grundbuch eingetragen wird, wird der Verkaufspreis festgesetzt, und es ist vorgesehen, dass der Käufer den endgültigen Vertrag als In-sich-Geschäft unterschreiben darf, wenn der Verkäufer den endgültigen Vertrag nicht unterzeichnet und der Käufer den vereinbarten Preis bezahlt hat. Jedoch weisen wir darauf hin, dass selbst wenn ein Vorvertrag unterzeichnet wurde, der Verkäufer die Immobilie an einen gutgläubigen Dritten übertragen kann, und er haftet nur im Zivil- und Strafverfahren gegenüber dem ursprünglichen Käufer, indem er verpflichtet ist, ihn für den durch die Vereitelung des Kaufes erlittenen Schaden zu entschädigen.
Beim Vorlesen und Unterzeichnen des Kaufvertrags sind die bevollmächtigten Rechtsanwälte des Verkäufers und des Käufers sowie der Verkäufer und der Käufer mit ihren Personalausweisen anwesend, falls sie nicht kraft von Sondervollmachten oder notariellen Vollmachten von einer anderen Person vertreten werden. Falls der Käufer eine juristische Person ist, müssen dem Notar eine vollständige Legitimation und eine Sondervollmacht oder ein Beschluss des zuständigen Organs der juristischen Person vorgelegt werden, mit dem er zum Bevollmächtigten für die Vertragsunterzeichnung ernannt wird.
Der Vertrag enthält die Daten des Käufers und des Verkäufers, die Beschreibung der zu verkaufenden Immobilie, ihre Erwerbsweise durch den Verkäufer, den Preis und seine Zahlungsweise (vollständige Begleichung, Stundung, Darlehen usw.). Der Übertragungsakt wird vom Notar allen Anwesenden vorgelesen und von allen Anwesenden unterzeichnet.
Das Honorar des Notars beläuft sich auf 1,20 % des Kaufpreises plus Ausstellung von Kopien.
Der Notar bereitet innerhalb von 2 oder 3 Tagen beglaubigte Kopien des Kaufvertrags und einen Antrag an das zuständige Grundbuchamt auf Grundbucheintragung und auf Ausstellung von Bescheinigungen vor.

7. GRUNDBUCHEINTRAGUNG DES VERTRAGS
Auf Sorge entweder des Notars oder des bevollmächtigten Rechtsanwalts des Käufers werden beim zuständigen Grundbuchamt des Grundbuchbezirks der Immobilie eine beglaubigte Kopie des Vertrags zusammen mit der Kopie der Grunderwerbsteuererklärung und einem diesbezüglichen Antrag eingereicht, damit der Vertrag in die relevanten Grundbücher eingetragen wird und eine Reihe von Bescheinigungen erteilt wird (über die Eintragung in den Band unter der Nummer des Grundbuchs, in das Buch der Lasten und Ansprüche). Die Kosten für die Grundbucheintragung des Vertrags belaufen sich auf 4,5 ‰ des Kaufpreises plus Kosten für die Bescheinigungen usw.
Nach der Grundbucheintragung des Vertrags gilt der Käufer als Eigentümer der Immobilie.

8. EINREICHUNG DES VERTRAGS BEI DER GEMEINDE
Der Käufer muss eine Fotokopie des Kaufvertrags der Immobilie bei der Gemeinde einreichen, in der sich die Immobilie befindet, damit ein Blatt auf seinen Namen angelegt wird und ihm die entsprechende Grundbesitzsteuer auferlegt wird.

9. EINREICHUNG DES VERTRAGS BEIM NATIONALEN KATASTER
Trotz der Tatsache, dass die örtlichen Grundbuchämter verpflichtet sind, das Nationale Kataster über die Änderung der Daten der Immobilieneigentümer zu informieren, ist es angebracht, dass auch der Käufer dafür sorgt, indem er eine Fotokopie des Kaufvertrags der Immobilie beim örtlich zuständigen Katasterbüro einreicht.


KOSTEN DES IMMOBILIENKAUFS
GRUNDERWERBSTEUER
Die Steuer wird auf den Vertragswert erhoben, der vom Notar des Käufers festgesetzt wird. Beim Erwerb einer Wohnung beträgt die Steuer für die ersten 15.000 € 9%, und für den Restbetrag sind es 11%. Von dieser Steuer ist die erste Wohnung bis zu einem Betrag von 65.000 € für Ledige, 100.000 € für Verheiratete, 20.000 € für jedes der ersten 2 Kinder und 30.000 € für das dritte Kind befreit. Auf den resultierenden Steuerbetrag wird eine Gemeindeabgabe von 3% erhoben. Die entsprechenden Beträge ändern sich nach unten für den Grundstückskauf. Die Grunderwerbsteuer wird beim Finanzamt vor der Vertragsabfassung bezahlt, damit bei seiner Unterzeichnung der Einzahlungsbeleg der Steuer vorliegt.
GRUNDBESITZABGABE
Wird vom Verkäufer geschuldet. Der Faktor wird vom Gemeinderat des Gebiets festgesetzt und liegt ungefähr zwischen 0,25 ‰ bis 0,35 ‰.
GRUNDBUCHAMT
Die Gebühren des Grundbuchamtes sind auf 4,5‰ des Immobilienwertes festgesetzt, wie er im Vertrag angegeben sind, und werden vom Käufer getragen. Jede ausgestellte Bescheinigung kostet zirka 5 €.
MAKLERBÜRO
Das Honorar beträgt 2% des tatsächlichen Preises, und es wird eine Mehrwertsteuer darauf erhoben. Die Zahlung erfolgt bei Vertragsunterzeichnung.
RECHTSANWALTSKANZLEI
Für Käufe über 29.347 € ist die Anwesenheit der Rechtsanwälte des Verkäufers und des Käufers erforderlich. Das gesetzliche Mindesthonorar für jeden beläuft sich auf 1% für die ersten 44.020 €, und auf 0,5% bis zum Betrag von 1.467.351 €. Der Prozentsatz verringert sich schrittweise für den restlichen Betrag des Kaufpreises.
Der Käufer trägt auch das Honorar seines Rechtsanwalts für die Überprüfung  der Eigentumstitel, das sich auf zirka 1% des Kaufpreises beläuft. Die Honorare der Rechtsanwälte können fallweise nach oben abweichen.
NOTARKOSTEN
Die Notarkosten werden vom Käufer getragen und betragen 1,20% des Vertragswertes plus 130 €. Im so resultierenden Betrag sind 9% für die Juristenkasse, 6% für die Versicherungskasse der Notare enthalten, und 85% sind das Honorar des Notars. Die Kopien werden mit zusätzlichen 9,27 € berechnet.