ARiadni Real Estate Blog

Wie viel und wo werden die Immobilienpreise fallen?

27 April, 2020

In Newsbomb.gr sprach Herr Themistoklis Bakas, Vorsitzender des Gesamtgriechischen Immobilienmaklernetzes E-Real Estates, über die  Immobilienpreise.

Das Gesamtgriechische Immobilienmaklernetz E-Real Estates führte eine Studie zu den ersten Preissenkungstendenzen bei den verlangten Mieten für Wohnungen von 90-110 m² über der 1. Etage, die für Familien geeignet sind und nach 2000 errichtet wurden, durch.
Wie uns Herr Bakas sagte: «die angegebenen Werte sind die von den Eigentümern geforderten Preise im Februar 2020, und die im April 2000 verzeichneten Preissenkungen  erfolgten nach ihrer Aufforderung zur Senkung der verlangten Mietpreise – sind also nicht die Mieten, die nach Verhandlungen zustande kommen und logischerweise niedriger sein werden».
Er weist darauf hin, dass «Diese Stichprobe spiegelt nicht den gesamten Immobilienmarkt wider, sondern zeigt eine Tendenz – erste Reaktionen von zirka 25% der Eigentümer, die aus eigenem Antrieb Kontakt wegen der Senkung ihrer verlangten Mietpreise aufgenommen haben».

Der Verlauf der Mietwerte vor dem Coronavirus

«Das unmittelbare Bedürfnis zur Unterbringung, das Phänomen der  kurzfristigen Wohnraumvermietung und das «Goldene Visum» haben in Verbindung mit dem gesteigerten Tourismus in unserem Land die Landkarte des Immobilienmarktes umgewandelt und die Mietpreise von Immobilien insbesondere in Stadtteilen im Zentrum von Athen im Vergleich zu 2016 in die Höhe getrieben», erklärt bezeichnend Herr Bakas.
2018 erhöhte sich die Durchschnittsmiete im Gebiet Attika um 7%, und für 2019 wird geschätzt, dass der Markt eine jährliche Steigerung in der Größenordnung von 10% erfahren hat. Was das Stadtzentrum von Athen betrifft, wo die größten Steigerungen verzeichnet wurden, haben sich die Mieten in den letzten beiden Jahren durchschnittlich sogar um 20%-30% erhöht, während in den Gebieten außerhalb des Stadtzentrums der entsprechende Anstieg auf zirka 10%-15% geschätzt wird. In den Zeiten vor dem Coronavirus betrug die Miete für eine Wohnung mit einer Fläche von 90 m² – 110 m², die für Familien geeignet ist, in Gebieten der östlichen, nördlichen und südlichen Vorstädte von 650€ bis 850€, also fast so viel wie ein durchschnittlicher Monatslohn.
Wir möchten darauf hinweisen, dass die Veränderung der Mietpreise im Zeitraum 2007-2019 +6,4% betrug, während im gleichen Zeitraum die Veränderung der Kaufpreise ungefähr -24% erreichte.

Wie Herr Bakas sagte: «heute müssen die Mieter in vielen Fällen sogar einen ganzen Monatslohn für ihre Unterbringung aufwenden. Es gab etliche Fälle von Immobilienbesitzern, deren Mietvertrag mit dem Mieter während des Jahres 2018 abgelaufen war und stillschweigend um 12 Monate verlängert wurde, und damit sie in die weitere Verlängerung des Mietvertrags einwilligten, forderten sie vom Mieter, eine Mieterhöhung um sogar 35 % - 40 % in Bezug zur ursprünglichen Miete vor 3 - 4 Jahren zu akzeptieren».
«Die einzige Möglichkeit, eine für eine Familie geeignete Immobilie zu Preisen vor der Krise zu finden, waren 35-40 Jahre alte Immobilien in bereits „heruntergekommenen“ Teilen des Stadtzentrums und in den Vorstädten von Athen und Piräus. Auch das Bild in den meisten Städten des Landes war inzwischen ähnlich geworden,  nur sehr wenige Immobilien wurden zu normalen Preisen zur Miete angeboten», erläuterte er.

«Die starke Erhöhung der Mietpreise liegt hauptsächlich am Zusammenkommen vieler Jahre, in denen die Wohnungen zu wenig Gewinne abgeworfen hatten, welches viele Eigentümer zur abrupten Erhöhung der verlangten Mieten führte, um die Verluste in den Jahren der Wirtschaftskrise auszugleichen, als auch an der fehlenden Möglichkeit der Interessenten, auf dem Immobilienmarkt zu investieren, um ihr Unterbringungsbedürfnis zu decken», erwähnte bezeichnend der Vorsitzende des Gesamtgriechischen Immobilienmaklernetzes E-Real Estates.
Zur gleichen Zeit wurde im Zeitraum vor dem Coronavirus «eine gesteigerte Verzögerung bei der Zahlung der Mieten durch die Mieter verzeichnet, vor allem für Mietverträge, die von Ende 2018 bis einschließlich September 2019 abgeschlossen worden waren, wo hohe Prozentsätze von Mietrückständen auftraten», sagte Herr Bakas.

Die heutigen Daten während des Coronavirus und in unmittelbarer Zukunft

«Über alle Zeiten hinweg ist bei jeder Wirtschaftskrise der Sektor, wo die ersten Auswirkungen zu verzeichnen sind, die Immobilienbranche, sowohl bei den Kaufpreisen als auch den Mietpreisen», betonte Herr Bakas. Die Immobilienbranche ist mit der Wirtschaft des Landes, dem Tourismus, der die größte Investitionsstütze beim Real Estate darstellt, der Verbraucherpsychologie, dem Sicherheitsgefühl und den Investmentzielen der globalen Gemeinschaft im Land zum jeweiligen Zeitpunkt verflochten, die Investmentgelegenheiten bietet und/oder schafft.
Die Mietpreise zeigen bereits eine abfallende Tendenz, insbesondere in Gebieten, wo die verlangte Miete im vorausgegangenen Zeitraum das höchste Niveau erreicht hatte. Diese Verminderung stellt die momentane Reaktion der Eigentümer dar, die dringend Einkünfte benötigen, denn in vielen Fällen deckt das Einkommen aus der Miete eine andere Verpflichtung und/oder Kreditrate.
Gleichzeitig haben nicht wenige Immobilieneigentümer den geforderten Mietpreis gesenkt (die geforderten Preise sind ohne Verhandlungen – was bedeutet, dass die Minderung auch größer sein kann), weil sie ihre Immobilie unmittelbar vermieten wollten, bevor sie mit starken Senkungen konfrontiert werden, falls die Szenarien über einen Wirtschaftskrach eintreten.
«Der Höhepunkt der Senkungen wird nach der Sommersaison und allmählich bis Anfang des neuen Jahres verzeichnet werden», schätzt der Vorsitzende des Gesamtgriechischen Immobilienmaklernetzes  E-Real Estates ein.

Anfänglich werden die ersten großzügigen Minderungen für Immobilien der Gebiete verzeichnet werden, die keine Top-Reiseziele darstellen und zuletzt  der „Branche“ der kurzfristigen Wohnraumvermietung beigetreten sind. Ein größerer Anteil dieser Immobilieneigentümer wird unmittelbar zu den langfristigen – konventionellen Vermietungen zurückkehren und/oder seine Immobilie nach dem großen „Verlust“ verkaufen, der seit 2019 kommt und 2020 seinen Höhepunkt erreichen wird.
Gebiete, die vor allem im vorausgegangenen Zeitraum, vor den kurzfristigen Wohnraumvermietungen, als „heruntergekommen“ charakterisiert wurden. Gebiete, wo wegen der kurzfristigen Wohnraumvermietung die zur langfristigen Vermietung zur Verfügung stehenden Immobilien sehr wenige waren, wodurch viele Eigentümer die geforderten Mietpreise abrupt erhöhten.
Die Minderungen werden insbesondere in den erwähnten Gebieten drastisch sein, denn je mehr Immobilien in einem kurzen Zeitraum zu den langfristigen Vermietungen zurückkehren, desto stärker wird die Senkung der verlangten Mieten sein, vor allem nach den vermehrten Mietrückständen, die seit dem Sommer 2019 beobachtet wurden.

Parallel dazu werden unserer Meinung nach viele Fonds, die in den Wohnungskauf investiert haben, und/oder ausländische Investoren, die nicht geplant haben, unser Land zu besuchen, hauptsächlich Chinesen (Goldenes Visum), ihre Immobilien zur Vermietung zur Verfügung stellen, um eine Rendite auf ihre Investition zu erzielen und die Eigentumskosten in Griechenland zu bezahlen. 
«Gewiss wird sich in unmittelbarer Zukunft, vor allem nach September 2020 bis Anfang des neuen Jahres, der Immobilienmarkt bezüglich der Immobilienvermietung selbst regulieren und wird in nichts mehr an die Zeiten des 2. Halbjahres von 2018 und an 2019 erinnern. Viele Gebiete von Attika werden Preissenkungen bei den Mieten erleben, vor allem die Gebiete, die sich bereits auf dem höchsten Preisniveau befinden (z.B. die südlichen Vorstädte Palio Faliro, Nea Smyrni, Glyfada, Alimos, Voula), einige sehr schneller, und einige werden die entsprechende Zeit benötigen, die vom Lebensstandard des jeweiligen Gebiets bestimmt wird», unterstrich der Vorsitzende des Gesamtgriechischen Immobilienmaklernetzes E-Real Estates.

«Wir können noch nichts Sicheres über die Höhe der Senkungen insgesamt bei den zur langfristigen Vermietung zur Verfügung stehenden Wohnungen, die für Familien geeignet sind, sagen, weil es noch zu früh ist, aber unserer Ansicht nach werden die Minderungen zweistellig sein und von der Höhe der ursprünglichen Miete vor dem Coronavirus, dem allgemeinen wirtschaftlichen Klima, dem Prozentsatz bei der Steigerung von Mietrückständen, dem Bild des Unternehmertums nach dem Coronavirus, den Fakten des Arbeitsmarktes, der Anzahl der zur langfristigen Vermietung verfügbaren Immobilien sowie auch vom Plan der Regierung zur Überwindung der vom Coronavirus verursachten Krise durch wirtschaftliche Maßnahmen abhängen», sagte Herr Bakas abschließend.

Quelle: newsbomb.gr